Schakel pensioenfondsen meer in bij hypotheekfinanciering

Heilige huisjes van de woningmarkt worden niet ontzien. Rutte II pakt het scheefwonen aan en de hypotheekrenteaftrek gaat op de schop. Voortvarend en daadkrachtig lijkt de coalitie af te koersen op een integrale hervorming van de woningmarkt. Maar gaat de woningmarkt daarmee ook van het slot? Oud-premier Ruud Lubbers en de Tilburgse hoogleraar Lans Bovenberg sloegen de handen ineen om tot een andere – meer duurzame – manier van financieren te komen. Alle hens aan dek, zo staat in een interview in het nieuwe NVMagazine.

 

De haperende economie weer op gang krijgen. Dat vraagt om initiatieven. De afgelopen maanden staken oud-premier Lubbers en Bovenberg, als hoogleraar verbonden aan Tilburg University,  de koppen bij elkaar om te komen tot een groeiagenda voor Nederland. Toen Lubbers in het najaar van 1982 minister-president werd, was de economische situatie net zo beroerd als nu het geval is. Met lef en daadkracht kwam het toen tot het Akkoord van Wassenaar, dat een politiek van loonmatiging behelsde.

De loonmatiging had gunstige gevolgen voor de economie. De concurrentiepositie van het Nederlandse bedrijfsleven verbeterde hierdoor. Ook deeltijdarbeid en het arbeidsaanbod van vrouwen dat hierdoor gemobiliseerd werd, speelden een belangrijke rol. De overheid compenseerde de loonmatiging toen voor een deel met een flinke lastenverlaging. Bouwstenen voor het herstel van economische groei. Lubbers: “De situatie nu doet sterk denken aan die van dertig jaar geleden. Evenals toen is het nu alle hens aan dek om de problemen het hoofd te bieden. Ook nu zijn fundamentele veranderingen noodzakelijk.”

Andere manier van financieren

Een groeiagenda voor Nederland met een eminente plaats voor de woningmarkt. Op dit moment verstrekken banken moeilijker hypotheken. Lubbers en Bovenberg pleiten daarom voor een andere – meer duurzame – manier van financieren. De rol van de banken zal beperkter worden. 

Bovenberg: “Tot voor kort gebruikten banken relatief kort geleend geld om lange leningen als hypotheken te financieren. Die activiteit is door allerlei nieuwe toezichtregels een stuk minder aantrekkelijk geworden. Door de solvabiliteits- en liquiditeitseisen van Basel III, het toezichtraamwerk uit 2010 met strengere kapitaaleisen voor banken, hebben deze financiële instellingen minder mogelijkheden om hypotheken op de manier te financieren die ze voor de kredietcrisis gewend waren. Dat is ook logisch, want kort geld gebruiken om lang geld te financieren brengt risico’s met zich mee. De rente die de banken over kort geleend geld betalen is meestal lager dan de leningen die zij op langere termijn verstrekken. In perioden van stress kunnen die banken lange leningen echter niet meer financieren en moet de overheid ze uit de brand helpen. Zo subsidieert de belastingbetaler de banken dan en dat willen we niet meer als maatschappij. Daarom zijn er de Basel III-eisen die banken onder toezicht van De Nederlandse Bank dwingt liquiditeitsproblemen door kort geleend geld te voorkomen. Daarnaast zijn ook kapitaalmarkten kritischer op de risico’s die banken op hun balans nemen als ze lang geld met kort geld financieren.

Het ligt daarom voor de hand dat lang geld – de hypotheken – wordt verstrekt door beleggers die hun geld ook op de langere termijn hebben vaststaan. Dat zijn institutionele beleggers, zoals verzekeraars, maar dat zijn ook pensioenfondsen. In een duurzaam financieel stelsel zal dus een groter deel van de hypotheken gefinancierd moeten worden door langetermijnbeleggers zoals pensioenfondsen.

Banken gaan daarbij een nieuwe rol spelen. Pensioenfondsen hebben bijvoorbeeld voor kredietbeoordeling niet voldoende expertise in huis. Banken zullen dus tot nieuwe samenwerkingsverbanden moeten komen met de pensioenfondsen en blijven een cruciale rol spelen bij de distributie en de kredietbeoordeling. ”

Te veel private schulden

De financiële sector opnieuw uitvinden. Om uit te leggen hoe pensioenfondsen gelden in kunnen brengen in de hypotheekmarkt, maakt Bovenberg onderscheid tussen korte- en langetermijnproblemen in de economie. “Op de korte termijn is van belang: hoe ruimen we de rommel op die we hebben laten ontstaan? We hebben te veel private schulden, huishoudens staan onder water en banken hebben een te grote hypotheekportefeuille.

De vraag op lange termijn is: hoe richten we het systeem zo in dat het duurzaam is en blijft? Prioriteit is de korte termijn. Daarin maken banken een deal met pensioenfondsen om een groot deel van de hypotheekportefeuille van de banken – die de banken zwaar op de maag ligt onder de nieuwe toezichtregels en de terughoudende kapitaalmarkt – over te dragen aan de pensioenfondsen tegen een aantrekkelijke prijs. Het is belangrijk om dat snel te realiseren, want als banken verlost zijn van grote hypotheekportefeuilles, kunnen ze makkelijker krediet verlenen aan het mkb. Banken en pensioenfondsen zijn nu in gesprek om tot een deal te komen die voor beide partijen aantrekkelijk en interessant is. Ook de overheid kan een rol spelen door een passende Nationale Hypotheek Garantie. “

Op dit moment hebben Nederlandse huishoudens ongeveer 650 miljard euro uitstaan aan hypotheekschuld bij banken. In Denemarken beleggen Deense pensioenfondsen ongeveer 35 procent van hun vermogen in Deense hypotheekschuld. Ik kan me voorstellen dat we ook in Nederland naar zo’n situatie toegaan waarbij 25 procent van het pensioenvermogen belegd wordt in hypotheken. Dat zou goed nieuws zijn voor de banken, maar vooral ook voor de woningmarkt. Want mede door de beperkte financieringsmogelijkheid van banken staat de woningmarkt al lange tijd onder druk. Als de pensioenfondsen meer in Nederland gaan investeren, gaat de Nederlandse economie weer groeien, daarmee nemen ook belastinginkomsten van de overheid toe, dus ook goed voor de Nederlandse staat. Ik hoop dat het nieuwe kabinet-Rutte II op zeer korte termijn stappen zet om tot deze deal te kunnen komen, want dat is in ons aller belang.”

Bouwsparen

Er wordt ook gesproken over bouwsparen voor de financiering van de eigen woning.

Er gloort wat Bovenberg betreft dus hoop voor de woningmarkt en voor de makelaars. “Als we naar een duurzame woningmarkt willen, zullen we de loan-to-value ratio, de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde, moeten rechttrekken. Nu lenen jongeren nog tot 100 procent van de eigenwoningwaarde. Dat percentage is aan de hoge kant als je beleggers zoals pensioenfondsen wilt interesseren. Mensen zullen dus een groter deel eigen geld moeten gaan inbrengen. We pleiten ervoor dat jonge mensen een deel van het geld dat ze nu verplicht sparen voor hun pensioen ook kunnen inzetten voor de aanschaf van een woning.”

Het financiële facet van de woningmarkt opnieuw uitvinden. Dat willen Lubbers en Bovenberg met hun plan ‘Alle hens aan dek’ bewerkstelligen. Bovenberg: “We hebben een oplossingsrichting gekozen om de woningmarkt weer gezond te krijgen. Daarmee staan we aan de vooravond van een historisch moment in de geschiedenis. Door de crisis staan we op een kruispunt. Of we komen in een neerwaartse spiraal van elkaar de schuld geven en verbittering. Of we leren van de fouten. Daar moeten we nu op inzetten. Leren van de geschiedenis.  Hoog tijd voor grondig ingrijpen. ” Lubbers: “Het regeerakkoord is mooi maar op dit punt moeten we ambitieuzer zijn.”

MA 19/11/12
Nieuws
Promotievideo
brandt bedrijfshuisvesting brandt hypotheken & assurantiën

Vul onderstaande velden in.

Voorletters:
Naam: *
Adres:
Huisnummer:
Postcode:
Plaats:
Telefoon:
E-mail: *
Ik wil graag meer informatie over:
Toelichting:

 

Vul onderstaande velden in.

Voorletters:
Naam: *
Adres:
Huisnummer:
Postcode:
Plaats:
Telefoon:
E-mail: *
Klachten / complimenten:

 

Vul onderstaande velden in.

Naam: *
Mijn email: *
Naam vriend(in): *
E-mail vriend(in): *
Bericht:
Object: